本月初,北京银监局发布《北京银监局关于个人综合消费贷款领域风险提示的通知》,提示辖内各银行防范消费贷款风险,原则上个人消费贷款发放金额不超过100万元、期限10年以内,且重申消费贷不得用于购房、投资等非消费领域。昨日,本市大型贷款服务机构“伟嘉安捷”市场人士披露,《通知》执行近一个月来效果明显,至少有20%的二套房购房人不再动消费贷买房的脑筋。
封顶100万元消费贷不“够用”
个人消费贷款,主要指的是用于留学贷款、房屋装修、购买耐用品乃至买车等方面的个人贷款。
在银行住房贷款收紧时,让个人消费贷变相成为房贷,早已成了业内公开的秘密。在一家大型房产中介已担任6年店长的张先生对记者说,当二套房首付比例提高至七成后,很多已有一套住房的家庭因为凑不齐高额首付款,多数都会选择把首套房抵押给银行借出消费贷。购房家庭可以从银行获得占房款三成的二套房贷款,加上消费贷,购房人实际使用的银行贷款比例高达六至七成。
北京一家担保公司的业务经理介绍,如果是用房产抵押的消费贷款,之前最高能申请到200万元,用于首付是足够了,但是,如果按照目前“不超100万元”的消费贷总额计算,购房人想买到总价500万元左右的房子,则需要拿出250万元的高额首付,消费贷对其购房的支撑作用明显减弱。
伟嘉安捷市场人士表示,近两年来,北京楼市中约20%至30%的二套房购房人有意用个人消费贷买房。而在《通知》发布后,银行信贷政策再一次趋紧,让这部分人群不得不暂时改变购房计划。
“装修”公司5月份一单没做成
每次向客户介绍消费贷的“过桥”之旅,张店长倒背如流:“二手房购房人获得的大额个人消费贷,在与银行签订合同时通常会以房屋装修、购买家具、珠宝等高消费名义申请。”
可是按规定,银行应该将消费贷直接打给售卖这些商品的商户,但客户如果提供一个他人或第三方公司的账号—比如装修公司,出具其与购房人签订的装修合同和发票,银行也不会细查,能直接把款打过去,进而实现消费贷“过桥”目的,使其随后变成房产抵押人即借款人的购房贷款。
曾经屡试不爽的这一招,在《通知》的严格要求下,如今还是否好使?
因为除了规定100万元的贷款额度控制,北京银监局要求各行对贷后的真实的消费用途也实行严格审查,在贷款之后需要借款人提供真实的消费发票。“以往由于审查不严,为一些不能提供真实消费发票及第三方账户的人群暗箱操作,达到购房目的,代开发票的公司从中渔利。”原本就是装修工人出身的陈经理开了一家装修公司,两年来假借为购房人提供高额装修服务为名,把购房人申请的个人抵押消费贷以装修款的名义,从银行借出来。可自从5月份消费贷从严管理后,他的“装修”公司就没做成一单生意,他琢磨着再干回老本行。
房屋典当二次抵押趁机抢市场
“《通知》的又一个影响在于,即使客户的豪宅能评估到500万元,最多也只能申请100万元的个人消费贷了。”市场人士分析,北京银监局发布新规严控抵押消费贷款额度,而此前的抵押贷款额度为抵押物评估值的七成。
对此,多家贷款服务机构市场人士介绍,确有个人消费需求的真实消费客户,可以与担保机构合作使用二次抵押或质押手段,弥补资金需求缺口。如果是全款购买的房屋,也可以通过担保公司或典当行将房屋质押,用以弥补消费贷限额后产生的资金缺口。
“据公司旗下数十家门店的统计调查,5月份的房屋典当业务量,比去年同期增加了30%以上。”宝瑞通典当综合业务中心管理部刘会东说,从房屋典当期限上可以看出,多数客户采取的都是1个月以内的短期方式,明显是为了缓解燃眉之急。而且,房产典当通常一两天内就可以放款,审核效率远远高于银行贷款。
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